关于加强物业管理、进一步提高物业服务管理水平的议案

                                   谢华东

小区物业管理是城市建设和管理的基础工作，也是社区管理的重要内容，对其进行有效的监督管理和政策指导，不仅有利于邻里关系和睦，化解基层矛盾，更有利于城市可持续发展。2003年，我国第一部《物业管理条例》正式施行;2007年、2016年、2018年，国务院先后对《物业管理条例》进行了修订完善。但由于广大群众对《条例》中赋予自己的权力和义务了解甚少，加之部分房地产开发和物业管理企业管理程序不规范，以至于相当一部分业主的合法权益得不到保障，导致小区管理工作或多或少存在一些问题。特别是今年疫情期间，更是暴露出了物业服务滞后、服务水平不高、智慧化小区建设滞后等问题。

一、物业管理存在的主要问题

1、法规条例宣传不够深入。国家颁布了《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国物业管理条例》，各级政府也对照中央要求，出台了一系列内容详尽的法规、政策、办法。制度的保障具备了，但相关政策宣传的力度还不够大，导致有的业主不知道向哪个部门反映诉求、寻求帮助，政府职能部门公信力打了折扣，维权业主越级投拆、上访事件时有发生。

2、物业管理部门接管程序不够规范。《条例》规定住宅小区入住率达到50%时，应召开业主大会，并选举产生业主委员会，由业主委员会选择物业管理公司并决定物业管理的其他事宜。但据了解，现在很多小区都是在未成立业主委员会或广大住户不知情的情况下，由开发商自行成立或选择物业公司接管小区物业管理的。

3、业主人身和财产安全得不到有效保障。由于相关法律不健全、管理不到位，在小区内发生人身安全、公用设施伤人和财产失窃等事件，当业主找物业部门时，往往得不到相对满意的解决方案，使得业主对物业失去了足够的信心。

4、物管收费开支不够透明。按照《物业管理条例》，物业管理费应根据物业管理部门和业主的合同收取，要有合法的收费标准，并要根据合同的条款要求支出，同时物业管理部门要及时向业主公开收支情况。目前，各物业管理公司都能做到明码标价收费，但对物业服务收费的收支情况，没有执行“每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受业主和业主委员会的监督”的规定，侵犯了业主的知情权和监管权。

5、业主委员会管理机制不健全。一部分小区在业委会选举、运作上，主管部门指导不够及时，有的出现程序不合法的现象，导致业委会存在“带病工作”问题，公信力降低，难以有效开展工作。许多小区没有成立业主委员会，有的虽然已产生业主委员会，但其懂法律、有物业管理业务知识，尤其是能力强、具有奉献精神的业主不多，没能帮助物管企业和业主进行很好的沟通。

二、加强物业管理的几点建议

1、加大法规条例宣传力度。各级各有关部门，要充分认识物业管理对于改善人民群众生活环境、提高城市管理水平、扩大社会就业、创建文明城市和卫生城市的积极意义，要充分利用有关场合，宣传做好物业管理的重要性，增强关心、关注和支持物业管理工作的意识广泛宣传和普及《物业管理条例》知识，使各物业服务企业和广大业主明白对物业管理与服务的有关法规政策，增强依法行使其权利，履行其义务的意识。

2、抓好业主委员会的建设。相关部门要做好协调指导工作，为业委会的组建及运作提供服务和帮助。居委会应将业委会纳入指导和管理，发挥居委会在沟通业委会与物管企业的桥梁作用。同时，要充分发挥业主大会及业主委员会在物业管理中的维权、监督和协调作用，引导业主既积极维权，又要自觉遵守物业公约。

3、切实加强智慧物业、智慧社区建设。随着经济社会不断发展也，信息化技术手段水平不断提高，政府职能部门要积极发挥作用，加强管理，提高物业管理人员的整体素质。要组织物业管理人员“走出去”取经学习，借鉴南方省市先进经验，大力加强智慧社区、智慧城市建设。

4、着力解决收费难问题。一要规范物管自身的收费行为，加强自律，树立“诚信企业”的良好形象；二要增加资金使用的透明度，对收支情况进行公开，让业主明明白白消费；三要加强物管企业内部管理，提高服务质量，让业主享受到“质价相符”的服务。

5、强化对物管企业的监管。按照“谁主管、谁负责”的原则，建立区、镇街、社区、物业小区“四级联动”机制，层层负责，确保工作任务落到实处。相关部门应进一步加强物管企业准入制度，加强对其资质的审核和把关。对不符合要求和规定的物业公司、物业管理人员，必须吊销执照，注销上岗资格证书，维护良好的物业管理秩序。并通过物业管理市场化运作，由业主选聘、招标方式，淘汰服务差、管理水平低、群众意见大的物管公司，扶持规模大、信誉高、实力强的物业公司。