随着我区社会经济的不断发展和人民群众生活水平的不断提高，作为第三产业的物业服务行业在进一步改善城市人居环境、提高居民生活品质的同时，也凸显出在城市管理中的重要作用。居民住房小区的物业管理存在着更多的问题。具体表现在以下几个方面：

一、前期开发建设项目遗留问题多

一是住宅小区设施、设备不配套（停车位或停车场管理混乱、无休闲活动场所等）。二是开发项目未归集维修资金，需要对公共设施设备进行维修或更换时，居民配合度低、筹集维修资金十分困难，不能及时维修、更换。三是后续管理和服务不能及时跟上，住户与物业公司矛盾尖锐，街道、社区在日常监管和服务中投入的人力、物力远远超过街道、社区的承受能力。

二、物业服务企业服务能力不强、服务不规范

一是物业服务企业内部管理制度有待进一步健全，“服务不到位、维修不及时、收费不规范”的问题有待进一步改善；二是部分物业服务企业在服务过程中存在错位、越位问题；三是从业人员整体素质有待提高，实际服务水平与业主的需求存在较大差距。

三、业主委员会缺失或者协调、配合和履职能力差

据了解，我区有很多住房小区尚未成立业主委员会，而从目前已成立的业主委员运行情况来看，有相当一部分业主委员会未按规定履行业主委员会职责；或者工作配合度普遍不高，分工不明确，机构形同虚设，不能有效开展工作；或者工作透明度差，管理制度执行不力，没有起到业主委员会维权、监督和协调的作用，没有制定管理规约，对业主反映的问题置之不理，对业主与物业服务企业的矛盾不管不问不协调等，难以得到广大业主的理解和支持，影响了业委会在广大业主心中的公信度。有的小区的业主委员会在任期内未按规定组织召开业主大会进行换届选举，导致任期届满后自动解散。

居民小区的物业管理单纯地按传统物业管理模式来管理，必然会重蹈现行旧有公房物业管理中存在的收费难、管理缺位、进而又难收费的恶性循环。

为了更好地推动居民小区持续健康发展，进一步加强居民小区的建设和管理，全面建设和谐、幸福家园，有如下建议：

一、在严格落实各级政府保障职责、任务的前提下，加强居民小区的配套建设。在大规模连片集中建设的居民小区区域，由于入住人口多，可增设新的社区居委会进行管理；小批量居民住房区域，按属地管理原则，由就近地域社区居委会进行管理。也可由相关部门牵头成立一个事业性质机构，专门从事居民小区管理，街道和居委会密切配合、协助操办。

二、应尽快制订出台新的《居民小区住房物业管理办法》。重点是对居民小区住房物业管理中的责任做出明确规定，对居民小区业主委员会的组建、物业公司的组建及其运作模式等做出具体规定。建议住建、民政、街道等部门大力推动居民小区的业主召开代表大会，成立业主委员会，通过业主委员会选聘、续聘物业管理公司，监督、审核各项经费的支出，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同，积极维护社区以及业主的权益。居民小区可通过业主的民主协商，自主选择反映大多数业主愿望和利益的管理和自治模式。

三、加强入住居民的宣传教育，不断提高社会公德意识。居民小区的入住对象层次参差不齐，过去不少人是分散居住，现在集中在密集的高层、小区，不仅自身感觉行动受限，且邻里之间难免出现矛盾。这就要求社区组织和居委会干部，在他们入住之时或入住之后，进行现代城市生活的基本常识宣传教育，使之克服陋习，逐渐养成相互尊重、扶老助残、和睦共处、讲究卫生、爱护公物、不大声喧哗、防火防盗等方面的良好习惯。还可经常性开展社区邻里节活动及其它文艺活动，拉近居民群众的邻里感情，营造和谐邻里关系，并结合形势变化，及时宣传党的方针政策，不断增强居民法律意识，自我约束意识，社会公德意识，努力营造健康和谐的居住环境。